In Italien misst sich die Wohnungsnot mittlerweile in der zunehmenden Kluft zwischen Einkommen und den Mietpreisen. Um eine 75 Quadratmeter große Wohnung in Neapel zu mieten, benötigt eine Familie im Durchschnitt 73 Prozent des verfügbaren Einkommens. In Rom sind es 56 Prozent. Um eine Wohnung derselben Größe in der Hauptstadt zu kaufen, und dafür, dass die Rate ein Drittel des Einkommens verschlingt, bräuchte man theoretisch eine Hypothek von 59 Jahren.
In diesem Kontext gewinnt besonders das, was im Bestand des geförderten und sozial gebundenen Wohnungsbaus passiert, eine besondere Bedeutung: Wohnungen, die auf von Kommunen zu reduzierten Preisen überlassenem Grund gebaut wurden, in Plänen des erschwinglichen Wohnungsbaus verankert, mit öffentlichen Zuschüssen realisiert, entstanden, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern und später – in verschiedenen Fällen – auf dem freien Markt landeten. Es handelt sich um konventionierten Sozialwohnungsbau, nicht immer um wirklich öffentliche Sozialwohnungen im engeren Sinn. Immobilien, privat geschaffen dank städtebaulicher Vereinbarungen, die Höchstpreise für den Verkauf und Höchstmieten festlegten.
Nach Einschätzung des Anwalts Antonio Corvasce, eines Experten auf diesem Gebiet, könnten Tausende von Mietern jahrelang Mieten gezahlt haben, die deutlich höher waren als zulässig. Sie könnten daher einen Teil des Geldes zurückfordern.
Warum von einem Staat die Rede ist, der die Sozialwohnungen „verschachert“
„Werte, die dafür geschaffen wurden, zugänglich zu sein, werden verkauft oder zu Marktmieten vermietet“
Antonio Corvasce, Rechtsanwalt
„Das Ergebnis ist, dass ein Gut, das dazu gedacht war, zugänglich zu sein, verkauft oder zu Marktmieten vermietet werden kann. Doch in vielen Gemeinden – so Corvasce – war der Preis, der verlangt wurde, um die Immobilien, die durch Bodenvergabe und öffentliche Fördermittel entstanden waren, von den vertraglichen Bindungen zu befreien, im Vergleich zu den ursprünglichen Förderungen und dem Wert, der die Wohnung nach der Einführung in den freien Markt erreicht hat, sehr niedrig.“
In der Praxis hätte die Befreiung Eigentümer geschützt und den Verkehr der konventionierten Sozialwohnungen zum freien Marktpreis gefördert, hätte aber gleichzeitig das verfügbare Sozialwohnungsvermögen für die Bevölkerung in Not verringert.
Die Befreiung gilt auch für die Mietpreise
Es muss jedoch eine Klarstellung geben. Im Gegensatz zu dem, was oft behauptet wird, kann sich die Befreiung auch auf die Höchstmiete beziehen: Das Gesetz nennt ausdrücklich sowohl die Bindung am Verkaufspreis als auch jene am Mietpreis.
Der Eigentümer kann sich jedoch nicht darauf beschränken zu behaupten, dass die Immobilie „befreit“ werden kann. Die Aufhebung der Bindung muss tatsächlich durch Zahlung der Gegenleistung und Unterzeichnung der gesetzlich vorgesehenen Urkunde erfolgen. Bis zu diesem Moment, wenn die Vereinbarung noch wirksam ist, bleibt die Höchstmiete verbindlich. Zudem betrifft die rückwirkende Legalisierung, die 2018 eingeführt wurde, ausdrücklich Mietverträge und Preisunterschiede beim Verkauf: Sie hebt nicht automatisch auch das Recht der Mieter auf Rückerstattung überhöhter Mietzahlungen vor der Befreiung auf.
Das Datum der Urkunde wird damit entscheidend. Eine Miete, die nach vollständiger Entfernung der Bindung gezahlt wird, kann rechtlich freier sein. Die Beträge, die gezahlt wurden, als die Bindung noch bestand, können dagegen angefochten und vom Mieter zurückgefordert werden.
Die für tausend Euro vermietete Wohnung, die eigentlich rund dreihundert kosten dürfte
„In Rom haben wir Wohnungen gefunden, die zu tausend Euro pro Monat vermietet wurden, während der Höchstbetrag nahe bei 300 Euro lag“, erzählt Corvasce. Es gibt jedoch keinen einheitlichen Betrag, der für alle Immobilien gültig wäre. Die korrekte Miete muss durch die Prüfung der ursprünglichen Vereinbarung, der Beschlüsse der Gemeinde, der regionalen Rechtsvorschriften, der Eigenschaften der Wohnung und eventueller Aktualisierungen im Verlauf der Jahre ermittelt werden.
In einigen Verfahren haben Gerichte auch die Parameter des „equus canone“ (gerechter Mietpreis) herangezogen, um die anwendbare Obergrenze zu bestimmen. Es ist jedoch nicht korrekt zu behaupten, dass alle konventionierten Wohnungen, die seit den Siebzigerjahren gebaut wurden, automatisch dem gleichen Berechnungssystem unterliegen.
Das Grundprinzip bleibt jedoch relevant: Wenn der Vertrag eine Miete vorsieht, die den Höchstbetrag einer Norm oder einer noch wirksamen Vereinbarung überschreitet, kann die Klausel ganz oder teilweise für ungültig erklärt werden. Die Miete wird durch die rechtmäßige ersetzt und der Mieter kann die Rückerstattung aller überhöhten Beträge verlangen. Es ist eine Ausrichtung, die bereits vom Gericht und vom Obersten Gerichtshof von Rom in Auseinandersetzungen über geförderten und konventionierten Wohnungsbau angewandt wurde.
Wie viel kann ein Mieter zurückfordern
Die Differenz kann extrem sein. Eine Miete, die um 500 oder 600 Euro monatlich über dem zulässigen Betrag liegt, führt über zehn Jahre zu einer zusätzlichen Belastung von 60.000 bis 72.000 Euro, zuzüglich Zinsen.
„Wir haben Familien begleitet, die zwischen 70.000 und 80.000 Euro zurückgefordert haben“, sagt Corvasce. Es handelt sich um Fälle, die der Rechtsanwalt berichtet hat und nicht um eine automatische Rückerstattung, die allen zusteht: Der Betrag hängt von der Dauer des Vertrags, der Differenz zwischen gezahlter Miete und zulässiger Miete sowie möglichen Verjährungen eines Teils der Beträge ab.
Wie man herausfindet, ob die eigene Miete unregelmäßig ist
Der erste Hinweis liegt möglicherweise im Mietvertrag oder im Herkunftsakt der Immobilie. Begriffe wie „konventionierter Wohnbau“, „Zonierungsplan“, „PEEP“, „Gesetz Nr. 167/1962“ oder „Gesetz Nr. 865/1971“ können darauf hindeuten, dass das Haus im Rahmen eines sogenannten Zonierungsplans oder eines öffentlichen Wohnbauprogramms entstanden ist.
Die Prüfung darf sich jedoch nicht auf den Vertrag beschränken. Es gilt, die rechtliche Geschichte der Wohnung nachzuvollziehen und festzustellen, ob die Bindung noch wirksam ist oder aufgehoben wurde. Wichtige Unterlagen, die man beschaffen sollte, sind:
- der Mietvertrag und eventuelle Verlängerungen;
- Quittungen, Überweisungen oder Kontoauszüge, die Zahlungen nachweisen;
- der Kaufvertrag des Eigentümers oder eine Grundbuchauskunft;
- die ursprüngliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Unternehmen bzw. der Genossenschaft;
- Beschlüsse und Tabellen, die zur Berechnung der Höchstmiete verwendet wurden;
- das ggf. öffentliche Befreiungsurkunde, mit Datum;
- Nachweise, dass die Immobilie in einen Zonierungsplan oder ein gefördertes Wohnbauprogramm aufgenommen wurde.
Die Vereinbarung kann beim Rathaus, dem Bauamt oder dem zuständigen Amt für Zonierungspläne angefordert werden; als öffentliches Dokument wird sie vom Notar verwahrt, der sie beurkundet hat.
Was dem Eigentümer droht
Das Hauptrisiko ist wirtschaftlicher Natur. Wenn das Gericht bestätigt, dass die Miete das vorgeschriebene Limit überschritten hat, kann der Eigentümer verpflichtet werden, die Differenz zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen und Prozesskosten. Es gibt jedoch keine automatische und in jedem Fall identische Sanktion. Die Folgen hängen von der anwendbaren Vereinbarung, der lokalen Rechtsordnung und dem Verhalten der Parteien ab.
Der Eigentümer könnte behaupten, er habe ohne Kenntnis der Bindung gekauft oder sich auf eine Agentur oder einen Notar verlassen. Doch gutgläubiges Verhalten macht eine rechtswidrige Miete nicht gültig. Es könnte sich auf das Verhältnis zu den Fachleuten auswirken, die den Kauf oder die Miete der Immobilie begleitet haben, nicht notwendigerweise auf das Rückerstattungsrecht des Mieters.
Für die Mieter bleibt der Weg im Einzelfall: Die Vereinbarung identifizieren, die Höchstmiete berechnen, das Datum einer etwaigen Befreiung prüfen und die korrekte Summe mit dem tatsächlich gezahlten Betrag vergleichen. Nicht alle werden eine Rückerstattung erhalten, aber wer in einer konventionierten Wohnung lebt und eine Marktmiete zahlt, könnte tausende – in einigen Fällen zehntausende – Euro gezahlt haben, die der Eigentümer nicht hätte verlangen dürfen.
Der neue Wohnbauplan löst die Fälle der Vergangenheit nicht
Das Dekretgesetz Nr. 66 vom 7. Mai 2026, in das Gesetz Nr. 116 vom 2. Juli umgewandelt, hat neue Programme eingeführt, um das Angebot an bezahlbaren Wohnungen zu erhöhen. Für Maßnahmen des geförderten Wohnungsbaus sind Verkaufspreise und Mieten vorgesehen, die mindestens 33 Prozent unter den Marktwerten liegen, außerdem eine Mindestbindung von dreißig Jahren.
Die neuen Regelungen richten sich jedoch vor allem an zukünftige Vorhaben. Sie rekonstituieren nicht automatisch die bereits aufgehobenen Bindungen und lösen auch nicht die Streitigkeiten bezüglich der in den vergangenen Jahren angewandten Mietpreise.
„Für die Schaffung eines neuen Plans für sozialen Wohnungsbau können auch zehn Jahre nötig sein“, bemerkt Corvasce, „In der Zwischenzeit verlieren wir mit dem Mechanismus der Befreiung weiterhin Immobilien, die gerade gebaut wurden, um dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerecht zu werden.“
Bleibt jedoch eine Frage: Kann die Befreiung, fünf Jahre nach der ersten Übertragung, auch dazu verwendet werden, Bindungen der neuen Wohnungen, die im Rahmen des Wohnbauplans entstanden sind, aufzuheben? Die Antwort, zumindest basierend auf dem aktuellen Wortlaut, scheint negativ zu sein. Die neue Regelung verlangt, dass konventionierte Immobilien für mindestens dreißig Jahre nach Abschluss der Arbeiten für Verkauf oder Vermietung zu bezahlten Preisen vorgesehen bleiben. Bis zum Ablauf dieses Zeitraums müssen auch spätere Wiederverkäufe den Höchstpreis einhalten. Die dreissigjährige Bindung, vorgesehen in einem späteren Spezialgesetz, scheint durch Befreiung nach nur fünf Jahren daher nicht aufgehoben zu werden, auch wenn eine ausdrücklichere legislative Koordinierung zukünftige Rechtsstreitigkeiten vermeiden könnte.
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