Bruxelles bestätigte die Verschärfung der Kurzzeitvermietungen. Nach dem Entwurf, der in den letzten Tagen zirkulierte, wurde das Affordable Housing Act heute offiziell von der Europäischen Kommission vorgestellt. Ziel: Die Mietpreise in Gebieten mit hohem Stress am Wohnungsmarkt zu senken. Wie? Das in der europäischen Gesetzgebung verankerte Gesetz verspricht den lokalen Behörden rechtliche Deckung, falls sie Beschränkungen bei touristisch vermittelten Unterkünften einführen möchten.
Das EU-Gesetz zur Begrenzung von Kurzzeitvermietungen
Bislang musste jede Kommune, die versuchte, Airbnb oder Zweitwohnungen zu begrenzen, mit Klagen der Eigentümer rechnen. Die EU will nun die Karten neu mischen: Wenn eine Stadt nachweisen kann, dass sie sich in einer „Wohnungsnotlage“ befindet, erhält sie die Zustimmung Europas, Beschränkungen zu ziehen, ohne Gefahr zu laufen, von Gerichten gekippt zu werden.
Bei den restriktiven Maßnahmen lässt Brüssel den Kommunen freie Hand. Die zuständige Behörde, so die Kommission, kann „Maßnahmen ergreifen, die den Zugang zu oder die Bereitstellung von Unterkünften zu Kurzzeitnutzung in Wohnimmobilien außer der Hauptwohnung des Eigentümers einschränken“. Das Gesetz führt außerdem „Maßnahmen ein, die den Erwerb oder die Nutzung von Grundstücken und Immobilien beschränken, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, unabhängig davon, ob sie vom Eigentümer oder von einer anderen Person bewohnt werden“.
Einfach ausgedrückt erlaubt das Gesetz den Gemeinden, nicht nur Kurzzeitvermietungen, sondern allgemein Zweitwohnungen, Ferienhäuser und spekulative Immobilien zu begrenzen.
Wenn das Affordable Housing Act angenommen wird, wären die Bürgermeister frei, Normen zu verabschieden, die:
- „den Zugang zu oder die Bereitstellung von Unterkünften zu Kurzzeitnutzung“ zu beschränken (z. B. Höchstzahlen für Genehmigungen oder Übernachtungen);
- Grenzen beim Erwerb in Gebieten mit hohem Touristenzuwachs setzen;
In welchen Bereichen können Einschränkungen greifen
Die lokalen Behörden können jedoch nur in Gebieten mit hohem Stress am Wohnungsmarkt eingreifen. Brüssel definiert drei grundlegende Kriterien:
- Preisniveau von Immobilien. Mindestens 8 Jahre durchschnittliches Einkommen pro Kopf wären nötig, um sich eine mittelgroße Wohnung in diesem Gebiet zu leisten.
- Wachstumstrend. Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen muss in den letzten 10 Jahren gestiegen sein (was belegt, dass die wirtschaftliche Erschwinglichkeit sich verschlechtert hat).
- Zukünftiges Szenario. Die Behörde muss beurteilen, dass sich die Situation ohne Beschränkungen in den nächsten 3 Jahren voraussichtlich nicht verbessern wird, wobei drei Schlüsselfaktoren analysiert werden: Bevölkerungsdynamik, Angebot an Wohnungen und Nachfrage.
Erreicht das Verhältnis von Preis zu Einkommen die Marke 10 oder überschreitet sie diese, gilt die Wohnungsnot als automatisch gegeben und weitere Kriterien sind nicht nötig.
Begrenzungen beim Kauf
Eines der umstrittensten Punkte betrifft dennoch die Beschränkung beim Kauf. Kommunen können den Erwerb ganzer Gebäude oder einzelner Wohnungen durch kommerzielle Akteure verbieten oder beschränken, sofern der Erwerb nicht der Schaffung von Hauptwohnungen dient. Kurz gesagt: Wer eine Zweitwohnung in einer Region mit hohem Stress am Wohnungsmarkt besitzt, kann sie verkaufen, aber der Käufer muss sie als Hauptwohnsitz nutzen. Die schon bestehenden Eigentumsrechte bleiben geschützt (das Gesetz wirkt nicht rückwirkend): Die Beschränkungen greifen erst bei neuen Verkäufen.
Brüssel: „Wir erlassen keine Vorschriften“
Der EU-Kommissar für Wohnen, Dan Jorgenson, sagte bei einer Pressekonferenz, dass Kurzzeitvermietungen „eine legitime Idee“ seien und die Europäische Kommission „nichts daran bekämpfen will“ als solche, aber man erkenne Gebiete an, in denen der Anstieg der Kurzzeitvermietungen die Bürger daran hindere, in ihrer eigenen Wohnung zu leben, was zu völlig untragbaren Preissteigerungen führe.
„Wir erlassen keine Vorgaben noch machen wir diese Maßnahmen verpflichtend“, erklärte der EU-Kommissar weiter, „wir klären lediglich, dass man in einem Gebiet mit Wohnungsstress eingreifen kann, sofern dies im Einklang mit dem EU-Recht geschieht und der entsprechende Rechtsrahmen vorliegt“. In der Praxis gibt Brüssel den Kommunen jedoch grünes Licht zum Handeln.
Die Kritiken
Der Vorschlag ist, wie bereits erwähnt, bei Liberalen wenig beliebt. Und auch die Lega lehnt ihn ab. „Noch ein Angriff Brüssels auf Wohnen, Privateigentum und Ersparnisse der Italiener“, heißt es in einer Stellungnahme der Lega. „Nach dem Wahnsinn der ‚grünen Häuser‘ kehrt die von Bürokraten geführte, nicht gewählte EU wieder zurück mit Bindungen, Einschränkungen und von oben herab gesetzten Regeln für Kurzzeitvermietungen. Die Lega sagt Nein: Wohnen ist das Ergebnis jahrelanger Anstrengung, Privateigentum darf nicht angetastet werden. Hände weg von den Häusern der Italiener.“
Auch die anderen Regierungsparteien in der Koalition sind gegen den Affordable Housing Act. Antonella Sberna, EU-Abgeordnete von Fratelli d’Italia, meint, „Brüssel soll nicht entscheiden, wie viele und welche Kurzzeitvermietungen es in einer Stadt oder einem Gebiet geben darf“, während Letizia Moratti von Forza Italia feststellt, dass das Vorhaben in der Ausrichtung „fehlerhaft und in den Folgen gefährlich“ sei und das Eigentumsrecht gefährden könne.
