Dalle piazze di Madrid a quelle di Lisbona, passando per le proteste nelle città italiane e francesi. C’è un fantasma che agita il dibattito pubblico europeo: il diritto alla casa. In Spagna, das Regierung Sánchez hat im Parlament Streit über Maßnahmen zur Bekämpfung der Immobilienspekulation und zum Schutz der Mieter. In Deutschland, während die ultrarechte AfD voranschreitet, hat sich in Berlin Die Linke, die linke Partei der SPD, unter der Führung der Kandidatin Elif Eralp, etabliert, die die Enteignung der Wohnungen großer Immobiliengesellschaften vorschlägt. Und in Italien?
Nach Angaben von Nomisma befinden sich in Italien ca. 1,5 Millionen Familien in einer schweren wohnungspolitischen Notlage. Eine Notlage, die auch die Attraktivität ganzer metropolitaner Bereiche gefährden könnte, in denen die Lebenshaltungskosten mehr als 30% des Einkommens übersteigen. In diesem Kontext greift der Regierungspolitik der sogenannte „Wohnungsplan“; er wurde im vergangenen Juli Gesetz. Allerdings sind nicht alle italienischen Provinzstädte prohibitiv, vor allem wenn man über die großen touristischen und wirtschaftlichen Zentren hinausblickt, wie wir sehen werden.
So hat der Tourismus die Preise für Wohnungen in die Höhe getrieben
Beginnen wir mit den Provinzen. Diese geben uns vielleicht eher als die Städte und Ballungszentren einen Überblick darüber, wie stark die Wohnkosten in den letzten Jahren gestiegen sind, auch durch Touristenströme und die Umwandlung von Langzeitmieten in Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Booking oder Airbnb. Unten finden Sie die Karte der durchschnittlichen Mietpreise in den einzelnen italienischen Provinzen, mit der Veränderung gegenüber dem Vorjahr, basierend auf Daten des Portals Immobiliare.it.
So zeigt sich es beispielsweise in der Valle d’Aosta. Mit rund 23,21 Euro pro Quadratmeter durchschnittlich bei Mietpreisen ist AostA die teuerste Provinz Italiens, vor Mailand (21,28) und Florenz (20,21). Um zu verdeutlichen: Eine Wohnung von sechzig Quadratmetern zu mieten, erfordert heute grob gerechnet etwa 1.400 Euro im Monat. Und dennoch war das Preiswachstum in nur sieben Jahren enorm: Seit 2019 sind die Kaltmieten um 112% gestiegen. Das ist nicht der Einzelfall: Ein ähnlicher Trend zeigt sich auch in der Provinz Sondrio, die die wunderschöne Valtellina umfasst (+76%), und in der Provinz Lucca, die die Strände der Versilia und die Schönheiten der Garfagnana beherbergt (+62,8%).
Auch im Süden verzeichnet man einen deutlichen Boom. Besonders die Provinz Catanzaro, zu der Badeorte wie Soverato und die Strände der Costa degli Aranci gehören, meldet die stärkste Steigerung der Mietpreise: +131% in nur sieben Jahren.
Wohnungskauf in den italienischen Dörfern, bevor die Preise explodieren: Wo sie noch unter 40.000 Euro kosten – von Daniele Tempera
Eine Dynamik, die auch Gebiete trifft, die scheinbar außerhalb der großen Tourismuskreise liegen. So die Provinz Isernia: Dort, trotz niedrigerer Niveaus im Vergleich zum Rest Italiens, sind die Mietpreise seit 2019 um 84% gestiegen. Der Grund? Eine Erklärung liegt im Wandel der Touristenströme und der Verbreitung von Unterkünften für Kurzzeitvermietungen, die das Angebot an Langzeitmieten verringern kann. Eine Entwicklung, die sich später, wie wir sehen werden, auch auf die Mietpreise der Bewohner in den Städten auswirken kann.
Hier ist, wo die Mietpreise explodiert sind (oder stabil bleiben)
Dass Mailand die teuerste Stadt Italiens ist, wenn es um Mietwohnungen geht, ist seit langem bekannt. In der Hauptstadt des Nordens muss man heute für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit über 1.300 Euro im Monat rechnen: der Quadratmeterpreis liegt bei 22,32 Euro. Das ist nicht die einzige große Stadt Italiens, die von diesem Trend betroffen ist: In Florenz liegen die Mieten bei 21,75 Euro pro Quadratmeter, in Rom bei 19,13, in Bologna und Venedig bei 16,5 bzw. 15,5 Euro. Auch eine Großstadt im Süden wie Napoli verzeichnet heute Mietpreise von über 15 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 38% gegenüber 2018 entspricht.
Auch die sardischen Städte Olbia und Tempio Pausania verzeichnen innerhalb von nur acht Jahren Mietpreissteigerungen von über 70%. Starker Anstieg zeigt sich auch in weiteren Provinzstädten wie Ascoli Piceno (+91%), Urbino (+93%), Catanzaro (+81%) und Belluno (+78%): unterschiedliche Realitäten, in denen Universitäten und Tourismus die Nachfrage enorm in die Höhe getrieben haben.
Diese Anstiege belasten die Geldbörsen der Einwohner deutlich. Dennoch gibt es Ausnahmen. Zu den Städten, in denen die Mietpreise weitgehend stabil geblieben sind, gehören zwei Zentren in der Zentralregion, Grosseto und Macerata. Im ersten Fall kostet eine 60 Quadratmeter große Wohnung durchschnittlich ca. 586 Euro pro Monat (9,76 Euro pro Quadratmeter), im zweiten ca. 432 Euro (7,2 Euro). Auch in zwei süditalienischen Städten wie Enna und Ragusa verzeichnen sich nur geringe Veränderungen, jeweils +3,4% bzw. +5,8%, wobei die Kosten für eine Wohnung knapp über 300 Euro pro Monat liegen.
Unter den Städten, in denen Mieten am günstigsten sind, befinden sich wie oben zu sehen viele Zentren im Süden. In Caltanissetta liegen die Sätze weiterhin bei ca. 4,5 Euro pro Quadratmeter: Es ist die einzige Gemeinde unter den analysierten, in der der Mietpreis seit 2018 gesunken ist. Aber auch in Städten wie Teramo (6,2 Euro pro m²) und Chieti (6,5 Euro) in Abruzzen finden sich erschwingliche Werte. Im Norden weist Piemonte-Städte wie Biella hervor, wo eine 60-Quadratmeter-Wohnung ungefähr 430 Euro pro Monat kostet (7,1 Euro pro m²) und Alessandria, wo es knapp unter 450 Euro sind.
Einkommen und Mietkosten: Wo man noch leben kann
Für einen konkreten Vergleich genügt es jedoch nicht, nur die Mietpreise zu analysieren. Wir haben daher die Sätze mit den Daten des Ministeriums für Wirtschaft zu den Einkommen natürlicher Personen aus dem Jahr 2024 abgeglichen, um Städte zu identifizieren, in denen Wohnen weniger stark ins Gewicht fällt. Eine Anmerkung: Wir vergleichen Daten, die sich auf verschiedene Perioden beziehen, nämlich die Mietpreise von 2026 und die Einkommen des Steuerjahres 2024 (die neuesten verfügbaren). Der Vergleich der jährlichen Ausgaben für eine Wohnung von 60 Quadratmetern mit dem durchschnittlich pro Steuerzahler angegebenen Bruttoeinkommen liefert dennoch eine Orientierung darüber, wie die Unterschiede zwischen den Regionen sind und in welchen Gebieten Italiens das teure Wohnen weniger spürbar ist.
Unter den Städten, in denen die Mieten im Verhältnis zu den Einkommen geringer bleiben, finden sich daher viele Zentren im Süden, aber nicht nur. Das Verhältnis bleibt auch in einigen Städten im Zentrum vorteilhaft, wie Macerata, wo der Anteil 19,8% beträgt, und Terni (20,3%). Ebenso finden sich mehrere Provinzhauptstädte im Piemont, wie die bereits erwähnte Biella (18,7%), Alessandria (20,6%), Asti (21,1%) und Cuneo (21,8%). Und unter den ersten zwanzig Plätzen stehen auch zwei lombardische Städte, Sondrio (21,5%) und Cremona (21,6%): Gebiete verschiedenster Art, die aber durch ein Verhältnis von Mieten zu Einkommen gekennzeichnet sind, das geringer ist als in den großen Zentren.
Coppia tedesca compra una casa al mare in Sicilia: „Costava 80mila euro, ma alla fine ne abbiamo spesi 300mila. Ora siamo felici“ – di Antonio Piccirilli
Die Belastung wird am Bruttoeinkommen gemessen; beim Nettoeinkommen wäre der Anteil der Miete höher. Sie misst daher nicht den tatsächlich von Familien ausgegebenen Anteil, ermöglicht aber den Vergleich der Mietkosten mit dem durchschnittlichen Einkommen in den verschiedenen Städten. Es ist ein Beleg dafür, wie schwierig es heute sein kann, eine Wohnung zu finden: Ein Rechtsanspruch, der sich, wie wir sehen werden, in den größeren Städten und in touristischen Gegenden zunehmend in Gefahr befindet.
Die unmöglichen Städte: so frisst die Miete das Gehalt
Dass der Tourismus und die extensiven (oft industriellen) Nutzungen von Kurzzeitvermietungsplattformen die Dynamik unserer Territorien verändern, wird deutlich, wenn man sich den Fall Sardiniens anschaut. An der Spitze unserer Rangliste für das schlechteste Verhältnis von Einkommen zu Mietkosten stehen vier sardische Städte: Olbia, Tempio Pausania, Tortolì und Lanusei.
Hier ist die Suche nach einer Langzeitwohnung bereits zur Herausforderung geworden. Die geforderten Beträge liegen im Vergleich zu den lokalen Einkommen in all diesen Fällen deutlich über 50% des durchschnittlich deklarierten Einkommens der Steuerzahler. Eine Kluft, die deutlich macht, wie schwer es ist, die Kosten einer Vermietung im Zeitalter des Overtourism langfristig zu tragen. Doch dieses Problem betrifft nicht nur diese Regionen.
Wenn wir den Blick auf die größeren Städte erweitern, sehen wir beispielsweise in Florenz eine Anteil von 50%, in Neapel 45%, in Rom 43% und in Venedig 40%. Mailand, das die höchsten Mieten verzeichnet, nähert sich ebenfalls der 40%-Marke, während ebenso ungünstige Verhältnisse in Massa (43,6%) und Rimini (39,7%) auftreten, aber auch in Städten wie Prato und Bologna (jeweils 36,8%).
Es handelt sich hierbei um Prozentsätze bezogen auf dieselbe Wohnung (wir haben 60 Quadratmeter angenommen) und das Bruttoeinkommen pro Steuerzahler, was den Vergleich unterschiedlicher Realitäten ermöglicht. Es sei angemerkt, dass der Durchschnitt der auf Portalen wie Immobiliare.it veröffentlichten Inserate nicht die bereits abgeschlossenen Mietverträge widerspiegelt, sondern Neuanzeigen. Er gibt uns jedoch eine klare Vorstellung davon, wie der Immobilienmarkt derzeit aussieht, wenn man eine Wohnung mieten möchte.
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In vielen dieser Städte sind die Mieten innerhalb weniger Jahre stark gestiegen, oft um mehr als 30%. Die Löhne sind hingegen in einer anderen Richtung gestiegen: Laut Istat sind die nominalen Bruttoverdienste pro Arbeitnehmer zwischen 2019 und 2025 um etwa 16% gestiegen (inflationsbereinigt nicht berücksichtigt).
Die einzige Strategie, die vielen Einwohnern bleibt, ist daher der schrittweise Abschied aus den historischen Zentren und den stärker nachgefragten Städten, wie wir in dieser Vertiefung erzählt haben. Eine langsame Abwanderung, die die Geografie und das Aussehen unserer Städte nicht allzu langsam verändert.
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