Der neue Entwurf der EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietungen löst empörte Reaktionen von Liberalen und Vertretern der Mitte-Rechts aus – zumindest in Italien. Brüssels Absicht ist nachvollziehbar: Die Preisentwicklung in historischen Zentren aufgrund von Overtourism und dem Siegeszug von B&Bs zu bremsen. Es ist die Art und Weise, wie das Ziel verfolgt wird, die Zweifel aufkommen lässt. Sehen wir uns an, warum.
Was der EU-Verordnungsentwurf zu Kurzzeitvermietungen vorsieht
Der Entwurf des Affordable Housing Act – so lautet der offizielle Name des Textes – führt Kriterien ein, um Gebiete zu identifizieren, die unter „Wohnstress“ stehen. Unter dieser Bezeichnung fallen Gebiete, in denen Mietpreise im Verhältnis zum mittleren Einkommen der Bewohner zu hoch sind (das Verhältnis liegt bei gleich oder größer als 8) und in denen die Preise in den letzten zehn Jahren gestiegen sind. Die Verschärfung betrifft Zweitwohnungen: Bürgermeisterinnen und Bürgermeister könnten Höchstgrenzen festlegen, strenge Genehmigungen erteilen und sogar den Erwerb von Immobilien bremsen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Keine Bindungen gibt es hingegen für jene, die ihre eigene Hauptwohnung vermieten.
Kurz gesagt könnte der Eigentümer einer Wohnung in einer Zone mit „teurem Wohnstress“ mit Einschränkungen rechnen. Um es gleich klarzustellen: Es handelt sich um Normen, die noch nicht verabschiedet sind, aber die Debatten darüber sind bereits entbrannt. Falls der neue Regulierungsentwurf angenommen wird, hätten Gemeinden die rechtliche Befugnis, die Vermietung der eigenen Wohnung an Touristen zu verweigern oder Inserate auf Plattformen zu sperren. Der heikle Punkt liegt jedoch woanders. Er sieht vor, dass lokale Behörden Maßnahmen ergreifen könnten, die den Erwerb oder die Nutzung von Grundstücken und Wohnimmobilien einschränken, die nicht zum Hauptwohnsitz bestimmt oder genutzt werden – unabhängig davon, ob der Eigentümer oder eine andere Person dort wohnt.
Zusammengefasst erlaubt der Entwurf den Kommunen formal, Regelungen einzuführen, die den Handel mit Zweitwohnsitzen in Gebieten unter „Wohnstress“ beschränken. Die EU will damit eine rechtliche Absicherung schaffen, damit Bürgermeisterinnen und Bürgermeister den Erwerb von Immobilien zu anderen Zwecken als dem Hauptwohnsitz begrenzen können. Und das allerdings nur dort, wo sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen für die Bewohner besonders ungünstig entwickeln. In derselben Vorlage werden die Gemeinden zudem dazu aufgefordert, weniger radikale Lösungen in Betracht zu ziehen, wie etwa die Einführung einer Obergrenze für die Anzahl der Lizenzen.
Warum der europäische Plan kritisiert wird
Zieltheoretisch soll die EU Spekulationen mit Immobilien bremsen und die Macht großer Fonds oder kleiner Investoren eindämmen, die in historischen Zentren Immobilien horten und so den Markt für wohnungsnahe Mietverträge für Familien aus dem Ringen nehmen. Wahrscheinlich trifft die Regel nur wenige Eigentümer, aber sie setzt ein Prinzip fest, das manchen radikal falsch vorkommt.
Und tatsächlich lässt der Brüsseler Plan die Liberalen kaltbluten. Der Abgeordnete Luigi Marattin, Sekretär der Liberaldemokratischen Partei, betont, dass die EU „an eine Verordnung denkt – also sofort umsetzbar –, mit der Gemeinden das Kaufen von Immobilien in bestimmten Zonen verbieten können, sofern sie nicht so genutzt werden, wie die Gemeinde es festlegt. Reine Sowjetunion im Staatszustand“, schreibt er. „Dann sagen manche, die EU-Skepsis wachse.“
Unter den Entrüsteten befindet sich auch der Präsident von Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa: „Klarstellen wir Folgendes in Bezug auf den Entwurf der EU-Verordnung zum Wohnen“ schreibt er. „Dabei geht es nicht darum, die Kurzvermittlungen an sich (wie berechtigterweise jene, die sich damit beschäftigen, tun) zu verteidigen oder sie – wie es eine beklagenswerte Lobby stets nur auf ihr eigenes Interesse abgesehen – zu bekämpfen. Hier geht es darum, die wirtschaftliche Freiheit und das Eigentumsrecht zu verteidigen. Insbesondere angesichts der Idee, den Erwerb von Immobilien zu beschränken, zusätzlich zu den wirren Forderungen nach einem fairen Mietzins angesichts housing stress.“
Auch der Vorsitzende der Fraktion der Forza Italia, Enrico Costa, verwehrt dem Plan die Zustimmung und bezeichnet ihn als „einen weiteren Schritt in der fortschreitenden Einschränkung der vertraglichen Freiheit und des Eigentumsrechts an der Wohnung. Es handelt sich nicht um eine einzelne Maßnahme – so erklärt er –, sondern um die kumulative Wirkung einer Vielzahl von Normen, die im Laufe der Zeit Besitz, Eigenschaften der Sache und die Freiheit des Eigentümers, deren Nutzung zu bestimmen, beeinträchtigt haben.“
Federalberghi lobt den Regulierungsentwurf: „In Italien ist nichts zu befürchten“
Doch es gibt auch Unterstützer des neuen Verordnungsentwurfs. So etwa Bernabò Bocca, Präsident von Federalberghi: „Der EU-Eingriff in das Thema Kurzzeitvermietungen und deren mögliche Beschränkung in von Stress betroffenen Bereichen ist ein außerordentlich wichtiger Schritt für das Gesamtsystem der Beherbergungsbranche und vor allem für die Lebensqualität in den Städten, die am stärksten unter dem Phänomen leiden. Scheinbar wird das Dokument in Kürze Brüssel vorgestellt: Von unserer Seite ein Lob an eine Europa, die sich eines Problems annimmt, das nicht nur lokal, sondern universell ist.“
„Endlich“, betont Bocca, „hat Europa erkannt, wie komplex die Materie ist, und gibt den Kommunen die Möglichkeit, die Zahl der Kurzvermietungen in ihren Gemeinden zu regeln. Im Fall Italiens glauben wir, dass Eigentümer von Kurzzeitvermietungen in unseren Dörfern nichts zu befürchten haben, da diese Destinationen nicht in die von Europa gesetzten Beschränkungen fallen werden“.
