Die Räumung der 87-jährigen Maricarmen, deren Behinderung offiziell mit 50 Prozent anerkannt ist, die Proteste auf den Plätzen mit den Schlüsseln in der Hand, die Rücktritte des Präsidenten Pedro Sánchez. In Spanien wird am 29. November erneut gewählt, nachdem die Parlamentsmehrheit gegen die neuen Wohnungsgesetze die sozialistische Minderheitsregierung gestürzt hat. Die Mitte-rechts-Koalition, unterstützt von der extremen Vox, gilt als Favorit, während die Linke versucht, aufzuholen und sich im Wahlkampf auf soziale Rechte konzentriert. Doch woher rührt die spanische Wohnungsnot?
Der Traum von Pedro Sánchez in Spanien. Die Wut auf den Plätzen, Umfragen, die umgedreht werden müssen: Warum der sozialistische Premier seinen Rücktritt erklärt hat
Was sich verändert hat
Die Frage wurde von Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle, emeritiertem Professor der Complutense-Universität Madrid, vertieft. In seinem Artikel „Krise des Wohnungswesens und territoriale Konflikte in Spanien: Trends, Debatten und Vorschläge“ fasst der Dozent zusammen, was sich in den letzten Jahrzehnten ereignet hat. Insbesondere während des Booms von 1996–2007 ermöglichten Gesetzesreformen, wie das Gesetz 6/1998 zum Bodenregime und Bewertungen, die Liberalisierung des Bodens und einen massiven Wohnungsbau.
Diese Vorgänge führten jedoch nicht zu fallenden Preisen, sondern zu einer Verdreifachung derselben. Diese Entwicklung widerspricht der klassischen wirtschaftlichen Annahme, wonach eine Steigerung des Angebots zu Preisrückgang führt. Für Méndez ist die spanische Wohnungsnot vielmehr das Resultat eines Prozesses der Finanzialisierung des Immobiliensektors und einer „Urbanisierung des Kapitals“. Kurz gesagt: Wohnen ist zu einem spekulativen Finanzgut geworden.
Die Rolle der Investmentfonds
Unter den Akteuren im Sektor vertiefte Méndez die Rolle der großen Investmentfonds. Der Dozent rekonstruiert, was nach der Finanzkrise 2008 und der Staatsschuldenkrise 2011 geschah. Anstatt ein öffentliches Immobilienportfolio aufzubauen, das enteignete und entwertete Immobilien in den Bilanzen der Banken landete – neben den 600.000 unverkäuflichen Einheiten – entschied man, den Veräußerungsprozess der Wohnungen der Bad Bank Sareb, die 2012 entstanden war, zu überlassen. Sowohl Sareb als auch die Banken begannen, „zu verkaufen, zu Spottpreisen, große Teile der Wohnungen in den prestigeträchtigsten Gebieten an transnationale Investmentfonds und andere aufstrebende Akteure“.
Laut einem Bericht des spanischen Ministeriums für Wohnungsbau entfallen im Jahr 2024 16 Prozent der Mietwohnungen auf Unternehmen/Firmen, weitere 9 Prozent auf private Eigentümer mit mehr als fünf Immobilien und 33 Prozent auf Eigentümer mit drei bis fünf Wohnungen. Eine Studie der NGOs Civio aus demselben Jahr besagte, dass unter 737 Firmen mit mindestens 50 Mietwohnungen CaixaBank fast 22.000 Wohnungen (21.815) hielt, unmittelbar danach Blackstone (19.638), CBRE (8.096) und Cerberus (6.936).
Die Immobilien seien in bestimmten Regionen konzentriert: 66,8 Prozent der Immobilien von Blackstone befinden sich in der Gemeinschaft Madrid, 12,7 Prozent in Katalonien. Gleiches gilt für CBRE, das mit 59,9 Prozent der Vermietungen in Madrid vertreten ist, und für Cerberus, der zwischen Katalonien (41,5 Prozent) und Madrid (35,3 Prozent) verteilt ist. Daraus würde sich eine starke Einflussnahme auf die Preise ergeben. In der Stadt Barcelona machen Eigentümer mit mehr als 50 Wohnungen 0,3 Prozent der Vermieter aus, kontrollieren aber 14,1 Prozent des Mietangebots; in der Gemeinschaft Madrid verwalten Unternehmen mit über 50 Immobilien 23,2 Prozent.
Die Preissteigerungen
Die Studie zeigt zudem eine deutliche Kluft in der Entwicklung der Mietpreise (Stand Dezember 2024) zwischen metropolitanen/touristischen Ballungsräumen und den ländlichen Kerngebieten des Landes. Die höchsten monatlichen Durchschnittspreise pro Quadratmeter liegen in den Provinzen Barcelona (19,7 €/m²), Madrid (18,6 €/m²) und den Balearen (17,5 €/m²), gefolgt von Gipuzkoa, Málaga, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife und Bizkaia. Die niedrigsten Preise finden sich in sieben Zentral- und Nordwestprovinzen (Cuenca, Lugo, Ourense, Palencia, Ciudad Real, Badajoz, Zamora), wo der Durchschnitt unter 7 €/m² bleibt. Die Preise haben sich in Provinzen wie Valencia (+136,3%), Santa Cruz de Tenerife (+135,6%), Málaga (+134,0%), Balearen (+133,3%) und Barcelona (+114,1%), zusammen mit Segovia, Las Palmas und Alicante, mehr als verdoppelt.
Die Eingriffe der Regierung
Im Mai 2023 versuchte die Regierung von Pedro Sánchez, eine Lösung für die Forderungen der Bürger zu finden, indem das Ley por el derecho a la vivienda (Gesetz zum Recht auf Wohnen) verabschiedet wurde. Das Gesetz ermöglicht die Einrichtung von „angespannten Zonen“ (Áreas tensionadas) zur Kontrolle der Mietpreise und gestattet es öffentlichen Verwaltungen, Gemeinden oder Stadtteile zu identifizieren, in denen die Mietpreise im Vergleich zu den Einkommen überproportional gestiegen sind. Das Gesetz führt auch steuerliche Anreize für Vermieter ein, die bereit sind, Immobilien zu einem unter dem Referenzwert liegenden Preis zu vermieten, insbesondere wenn die Miete an junge Menschen geht oder kürzlich sanierte Wohnungen betrifft.
Nach dem Ausbruch des Maricarmen-Falls versuchte die Regierung, den Immobilienmarkt erneut zu regulieren, mittels zweier Dekrete. Die Gesetzestexte ermöglichten eine Aussetzung von Zwangsräumungen schutzbedürftiger Personen bis 2030 und eine außerordentliche Verlängerung von zwei Jahren bestehender bzw. auslaufender Verträge. Zudem sollten bis 2028 spekulativen Fonds der Zukauf neuer Immobilien untersagt werden. Die Maßnahmen fanden jedoch nicht die Unterstützung im Parlament, weil die katalanischen Unabhängigkeitsbefürworter von Junts die Reformen ablehnten.
