Ein einziges europäisches Kriterium wird die Gebiete definieren, in denen Kurzzeitvermietungen eingeschränkt werden können. Es ist der zentrale Punkt der Verordnung ‚Affordable Housing Act‘, die die Europäische Kommission am 9. September vorstellen wird.
Der EU‑Entwurf zu Kurzzeitvermietungen
Konkret wird ein Gebiet offiziell als Notfallgebiet eingestuft, wenn das durchschnittliche Transaktionspreis einer Wohnung in dem Gebiet im Verhältnis zum durchschnittlich verfügbaren Einkommen der Bevölkerung der Region („Preis-Einkommens-Verhältnis“) gleich oder höher als die Schwelle 8 liegt und wenn gleichzeitig das Preis-Einkommens-Verhältnis in den letzten zehn Jahren gestiegen ist.
Unter den verbindlichen Parametern führen die EU-Fachleute auch die geringe Wahrscheinlichkeit an, dass sich der Wohnungsstress in den nächsten drei Jahren abschwächt, basierend auf der Bewertung folgender Elemente: demografische Dynamik; Angebot an Wohnraum; Nachfrage nach Wohnraum.
Die Anerkennung dieser Problemlage wird eine solide Rechtsgrundlage darstellen: In solchen Fällen werden Maßnahmen, die darauf abzielen den erschwinglichen Zugang zu Wohnraum und die Verfügbarkeit von Wohnungen zu schützen, als vollständig legitim erachtet, sowohl „Maßnahmen, die den Zugang oder die Bereitstellung von Kurzzeitwohnraum in Wohnhäusern einschränken“ als auch „Maßnahmen, die den Erwerb oder die Nutzung von Grundstücken und Wohnimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, begrenzen, unabhängig davon, ob sie vom Eigentümer oder Dritten bewohnt werden“.
Die Beschränkungen in Bezug auf das Angebot und den Zugang zu dem Kurzzeitvermietungsdienst betreffen ausschließlich Wohnimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz gekauft oder genutzt werden und vom Eigentümer oder einer anderen Person bewohnt sind.
Folglich werden öffentliche Verwaltungen befugt sein, Leistungen zu blockieren und den Marktzugang zu beschränken, falls die vermietete Immobilie nicht mit dem Hauptwohnsitz des Vermieters übereinstimmt. Die einzelnen Gebiete können so Verbote, Obergrenzen oder spezifische Genehmigungsregelungen für Zweitwohnungen festlegen, die dauerhaft dem Tourismussektor dienen.
Dieser Kurswechsel ermöglicht es Gemeinden und Regionen, Notfallgebiete abzugrenzen und das Fortkommen der Kurzzeitvermietungen zu bremsen (durch Angriffe auf Plattformen wie Airbnb und Booking) und Rechtsstreitigkeiten nach EU-Recht zu vermeiden. Bislang war das Haupthindernis für lokale Mietpolitik gegen den Anstieg der Mieten die EU‑Dienstleistungsrichtlinie: Indem Kurzzeitvermietungen einer freien wirtschaftlichen Tätigkeit gleichgesetzt wurden, wurden die Beschränkungen von Bürgermeistern systematisch abgelehnt, da sie als illegitime Marktbeschränkungen galten.
AIGAB: „Millionen Schlafplätze in Gefahr“
Der EU-Verordnungsvorschlag hat eine Reaktion der AIGAB, dem italienischen Verband der Verwalter von Kurzzeitvermietungen, ausgelöst: „Wir haben zur Kenntnis genommen, dass in den nächsten Tagen, vermutlich am 9. September, Dan Jørgensen, EU-Kommissar für Energie und Wohnungsbau, das ‚Affordable Housing Act‘, die EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietungen und Wohnungsstress vorstellen wird. Es wäre aber korrekter zu sagen ‚gegen Kurzzeitvermietungen‘, denn tatsächlich sieht die Verordnung, die direkt anwendbar ist ohne nationale Umsetzung, offenbar einen gemeinsamen Prozess für nationale, regionale und kommunale Behörden vor, um Kurzzeitvermietungen und den Erwerb/Nutzung von Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, in den ‚Wohnstressgebieten‘ zu begrenzen. Folgen: Wenn die Bürgermeister die Macht hätten, Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen einzuführen, riskiert Italien Millionen von Schlafplätzen und Millionen von Ankünften zugunsten anderer europäischer Länder zu verlieren, mit negativer Auswirkung auf Tourismus und Zahlungsbilanz“.
„Eine halbe Million Familien – erinnert AIGAB – haben in Kurzzeitvermietungen investiert und könnten eine Einkommensquelle verlieren oder sich entscheiden, dem Schattenmarkt zuzuwenden. Das Ökosystem von Unternehmen (Property Manager, Reinigungsfirmen, Immobiliendienstleistungen, Softwarehäuser, Zulieferer der Ferienhäuser usw.) droht einen schweren Schlag zu erleiden. In vielen Regionen des Landes wird der Immobilienwert durch die Fähigkeit getragen, Einkommen zu generieren. Wenn Häuser nicht vermietet werden dürfen, haben sie nur Wert, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt werden. Die Maßnahme hätte daher negative Auswirkungen auf den gesamten italienischen Immobiliensektor. Als AIGAB arbeiten wir schon lange daran, erneut die Grundrechte der Eigentümer und Unternehmen zu schützen.“
Federalberghi: „Wichtiger Schritt“
Positiv reagierte hingegen Bernabò Bocca, Präsident von Federalberghi: „Der Eingriff der EU in die Frage der Kurzzeitvermietungen und deren mögliche Begrenzung in Gebieten mit Wohnungsstress ist ein außerordentlich wichtiger Schritt für das gesamte Unterkunftssystem und vor allem für die Lebensqualität in den Städten, die besonders unter diesem Phänomen leiden. Anscheinend wird das Dokument in Kürze in Brüssel vorgestellt: Wir als Branche würdigen eine Europa, die sich eines universellen Problems bewusst ist.“
„Schließlich – betont Bocca – hat Europa die Komplexität der Materie erkannt und Bürgermeister befugt, in den Gemeinden die Anzahl der Kurzzeitvermietungen zu regeln. Im Fall Italiens glauben wir, dass die Eigentümer von Kurzzeitvermietungen in unseren Dörfern keine Angst haben müssen, da diese Ziele nicht in die von Europa vorgesehenen Beschränkungen fallen.“
